Das Wichtigste in Kürze:
- Alte Elektroinstallationen nach TN-C-System (klassische Nullung) sind nicht mehr zulässig bei wesentlichen Änderungen
- Fehlerstromschutzschalter (FI/RCD) sind seit 2007 für alle Steckdosenstromkreise Pflicht bei Neuinstallation
- Rund 30 Prozent aller Wohnungsbrände haben eine elektrische Ursache
- In Hof haben viele Altbauten nach Jahrzehnten des Zonenrand-Stillstands ihre Elektrik seit den 1960er Jahren nicht erneuert
- Ein Bausachverständiger erkennt Risiken und dokumentiert den Zustand für Kauf- oder Versicherungsentscheidungen
Die Elektrik gehört zu den unsichtbaren Risiken im Altbau. Hinter verputzten Wänden und unter Fußböden verlaufen Leitungen, die in vielen Hofer Altbauten seit 40, 50 oder mehr Jahren nicht erneuert wurden. Die wirtschaftliche Stagnation im Zonenrandgebiet hat dazu geführt, dass in zahlreichen Gebäuden die Elektroinstallation auf dem Stand der 1960er oder 1970er Jahre stehengeblieben ist. Was das für die Sicherheit bedeutet und wann gehandelt werden muss, erklärt dieser Artikel.
Warum ist alte Elektrik gefährlich?
Elektrische Leitungen altern. Die Isolierung der Kabel wird spröde, insbesondere bei Gummiisolierung, die in Installationen vor 1970 verbreitet war. An Steckdosen und Schaltern lockern sich Klemmen durch Temperaturwechsel (Wärmeausdehnung). An gelockerten Kontaktstellen entstehen Übergangswiderstände, die zu Überhitzung und im schlimmsten Fall zum Brand führen.
Ein weiteres Problem: Die Absicherung. In alten Installationen sind Stromkreise oft mit nur einem 16-Ampere-Sicherungsautomaten abgesichert, der heute für die gesamte Wohnung reichen soll. Moderne Haushalte mit Waschmaschine, Trockner, Geschirrspüler, Induktionsherd und Elektroheizung überlasten diese Infrastruktur systematisch.
Dazu kommt das fehlende Schutzsystem: In Altinstallationen gibt es häufig keinen Fehlerstromschutzschalter (FI/RCD). Berührt jemand ein unter Spannung stehendes Teil, fließt der Fehlerstrom durch den Körper zur Erde, ohne dass eine Schutzeinrichtung auslöst. Das kann tödlich sein.
Ein Bausachverständiger erkennt bei einer Gebäudebegehung typische Anzeichen veralteter Elektrik und kann deren Zustand im Rahmen einer Hauskaufberatung bewerten.
Was bedeuten TN-C und TN-S?
TN-C (klassische Nullung) war das Standardsystem in Deutschland bis in die 1970er Jahre. Bei diesem System sind Schutzleiter (PE) und Neutralleiter (N) zu einem gemeinsamen PEN-Leiter zusammengefasst. Das bedeutet: Über den gleichen Leiter, der den Strom zurückführt, wird auch der Schutz gegen Körperstrom realisiert.
Das Problem: Bricht der PEN-Leiter, liegen alle angeschlossenen Gehäuse unter Spannung. Es gibt keinen separaten Schutzleiter, der diesen Fehler erkennen und den FI-Schutzschalter auslösen könnte. Deshalb funktionieren FI-Schutzschalter in TN-C-Systemen nicht.
TN-S (Fünfleiter-System) führt Schutzleiter (PE) und Neutralleiter (N) getrennt. FI-Schutzschalter funktionieren zuverlässig. Bei jeder wesentlichen Änderung der Elektroinstallation ist der Umbau auf TN-S vorgeschrieben.
In Hofs Altbauten aus der Biedermeier-Neustadt, aber auch in den Arbeiterwohnungen in Hofeck und den Nachkriegsbauten in Moschendorf finden sich noch vielfach TN-C-Installationen. Die Umstellung auf TN-S ist aufwendig, weil vom Hausanschlusskasten bis zu jeder Steckdose eine fünfte Ader verlegt werden muss.
Wann ist die Erneuerung rechtlich Pflicht?
Es gibt keine generelle Pflicht, eine funktionierende Altinstallation zu erneuern. Das Bestandsschutzrecht erlaubt den Weiterbetrieb einer Installation, die zum Zeitpunkt der Errichtung den damaligen Normen entsprach.
Die Pflicht zur Erneuerung entsteht bei wesentlichen Änderungen an der Elektroinstallation (z. B. Einbau neuer Stromkreise), bei Nutzungsänderung (z. B. Umwandlung von Gewerbe zu Wohnung), bei Umbauten, die eine Baugenehmigung erfordern und bei der Aufteilung in Eigentumswohnungen (Brandschutz).
In der Praxis bedeutet das: Wer im Zuge einer Altbausanierung die Wände öffnet, kommt um eine Erneuerung der Elektrik kaum herum. Die DIN 18015 (elektrische Anlagen in Wohngebäuden) definiert die Mindestausstattung, die heutige Installationen erfüllen müssen. Weitere Informationen zur Sanierung finden Sie auf unserer Seite zur Sanierungsberatung.
Was gehört zu einer modernen Elektroinstallation?
Eine zeitgemäße Installation nach DIN 18015 umfasst: Einen zentralen Zählerschrank mit Überspannungsschutz. Fehlerstromschutzschalter (RCD Typ A, 30 mA) für alle Steckdosenstromkreise. Getrennte Stromkreise für Küche, Bad, Waschmaschine, Trockner, Backofen und Allgemeinbeleuchtung. Ausreichend Steckdosen pro Raum (die DIN 18015-2 gibt Mindestanzahlen vor). Potentialausgleich aller metallenen Leitungssysteme. Seit 2016: Rauchwarnmelder in Schlaf- und Kinderzimmern sowie in Fluren (Bayerische Bauordnung).
In älteren Gebäuden sind oft nur zwei oder drei Stromkreise für die gesamte Wohnung vorhanden. Eine moderne Wohnung benötigt je nach Größe zehn bis fünfzehn Stromkreise.
Elektrik und Hauskauf: Was Käufer prüfen sollten
Beim Kauf eines Altbaus wird die Elektroinstallation oft übersehen. Der Zustand der Leitungen ist nicht sichtbar, und der Verkäufer weist selten darauf hin. Trotzdem können die Kosten für eine Kompletterneuerung erheblich sein.
Hinweise auf veraltete Elektrik: Nur zwei Sicherungen im Zählerkasten (altes Schraubsicherungssystem). Runde Steckdosen ohne Schutzkontakt. Aufputzleitungen in Stoffisolierung. Fehlende Erdung der Steckdosen (kein Schutzkontakt). Kein FI-Schutzschalter im Verteiler.
Im Rahmen einer Hauskaufberatung prüft ein Sachverständiger diese Punkte und gibt eine Einschätzung zum Erneuerungsbedarf und den zu erwartenden Kosten.
Elektrik im Altbau für Hof: Zonenrand-Erbe sichtbar
Die 40 Jahre wirtschaftliche Randlage an der innerdeutschen Grenze haben in Hofs Gebäudebestand deutliche Spuren hinterlassen. Während in westdeutschen Städten die Elektroinstallationen in den 1980er und 1990er Jahren schrittweise modernisiert wurden, blieb in vielen Hofer Altbauten der Zustand der 1960er Jahre erhalten.
Betroffen sind insbesondere die Gebäude im Bahnhofsviertel, wo viele Mehrfamilienhäuser seit der Gründerzeit nur punktuell modernisiert wurden. Im Rahmen des Förderprogramms „Sozialer Zusammenhalt” werden einige dieser Gebäude nun saniert, was auch die Elektrik einschließt.
Auch in den Gründerzeit-Villen des Münsterviertels ist die Elektrik oft veraltet, wobei hier die höhere Zahlungsfähigkeit der Eigentümer in der Vergangenheit eher zu punktuellen Modernisierungen geführt hat als zu einer Kompletterneuerung.
Kontaktieren Sie uns, um den Zustand der Elektrik in Ihrem Gebäude einschätzen zu lassen.
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Häufige Fragen
Muss ich die gesamte Elektrik erneuern oder reichen Teilmaßnahmen?
Teilmaßnahmen sind möglich, wenn die Grundstruktur (Zählerplatz, Hauptleitung) in Ordnung ist. FI-Schutzschalter lassen sich nachrüsten, neue Stromkreise können ergänzt werden. Bei TN-C-Systemen ist aber die Grundstruktur betroffen, was eine umfassendere Maßnahme erfordert.
Wie erkenne ich, ob mein Haus noch das alte TN-C-System hat?
Ein sicheres Zeichen: Im Sicherungskasten gibt es keinen separaten FI-Schutzschalter, und die Steckdosen haben keinen Schutzkontakt (runde Steckdosen ohne seitliche Metallklammern). Ein Elektriker kann das in wenigen Minuten feststellen.
Können Versicherungen bei veralteter Elektrik die Leistung kürzen?
Ja. Wenn ein Brand auf eine nachweislich mangelhafte Elektroinstallation zurückzuführen ist und der Eigentümer davon wusste oder hätte wissen müssen, kann die Versicherung die Leistung kürzen oder verweigern.
Wie lange dauert die Erneuerung der Elektrik in einer Altbauwohnung?
Für eine 80 bis 100 Quadratmeter große Wohnung mit Kompletterneuerung (neue Leitungen, neuer Verteiler, neue Steckdosen und Schalter) sollten zwei bis drei Wochen eingeplant werden. Die Wohnung ist während der Arbeiten nur eingeschränkt nutzbar.
Ist die Erneuerung der Elektrik steuerlich absetzbar?
Handwerkerleistungen können nach § 35a EStG mit 20 Prozent der Arbeitskosten (maximal 1.200 Euro pro Jahr) steuerlich geltend gemacht werden. Bei vermieteten Objekten sind die Kosten als Werbungskosten oder Herstellungskosten absetzbar.
Prüft der Bausachverständige die Elektrik im Detail?
Der Bausachverständige erkennt typische Anzeichen veralteter Elektrik und beurteilt den Gesamtzustand. Für eine detaillierte Prüfung nach VDE-Normen (E-Check) ist ein zugelassener Elektrofachbetrieb zuständig. Die Rollen ergänzen sich.
Rufen Sie uns an unter 0921 163 932 51 oder nutzen Sie unser Kontaktformular. Wir bewerten den Zustand Ihres Altbaus und erkennen, wo Sanierungsbedarf besteht.