Mein Stundensatz liegt bei 90 bis 180 Euro brutto (inklusive 19 Prozent Umsatzsteuer), die Gesamtkosten für einen Auftrag für Hof beginnen bei 750 Euro und hängen von Umfang und Objekt ab. Diese Zahlen stehen bewusst am Anfang, denn die häufigste Frage in der Erstberatung ist nicht, was ich prüfe, sondern was es kostet. Im Folgenden lege ich offen, wie sich der Preis zusammensetzt und welche Rolle die besondere Hofer Bausubstanz dabei spielt.
Preisübersicht für Hof (Orientierung, brutto)
| Position | Orientierung (brutto) |
|---|---|
| Stundensatz | 90 bis 180 Euro, abhängig von der Aufgabenstellung |
| Gesamtkosten je Auftrag | ab 750 Euro, je nach Umfang und Objekt |
| Anfahrt nach Hof | nach Aufwand, im Angebot ausgewiesen |
| Erstgespräch am Telefon | kostenfrei |
| Schriftliches Angebot | kostenlos und unverbindlich |
Alle Angaben sind Bruttopreise inklusive 19 Prozent Umsatzsteuer und dienen als unverbindliche Orientierung. Verbindlich ist ausschließlich das individuelle Angebot, das Sie vorab schriftlich von mir erhalten.
Eine Festpreisliste wäre unseriös. Ein Biedermeierhaus an der Ludwigstraße, eine Gründerzeitwohnung im Bahnhofsviertel und ein Einfamilienhaus aus den 1990ern in Wölbattendorf erzeugen völlig unterschiedlichen Prüfaufwand. Ich rechne deshalb nach Aufwand ab, nenne Ihnen den Rahmen aber vorher.
Was den Preis bestimmt
| Faktor | Wirkung auf den Aufwand |
|---|---|
| Objektgröße | Wohnfläche, Geschosse, Keller, Dachraum, Nebengebäude |
| Baujahr und Bausubstanz | Biedermeier und Gründerzeit brauchen mehr Prüfschritte als ein Neubau |
| Anfahrt | ab 95448 Bayreuth rund 55 Kilometer, damit vergleichsweise kurz |
| Umfang des Gutachtens | Kurzbericht, Kurzgutachten oder ausführliches schriftliches Gutachten |
| Messtechnik | Feuchtemessung, Thermografie, Probenahme bei Schadstoffverdacht |
Objektgröße
Jede Etage, jeder Kellerraum und jedes Nebengebäude verlängert die Begehung. Eine Eigentumswohnung in einem Mehrfamilienhaus in Hofeck ist in wenigen Stunden erfasst. Ein Gründerzeit-Mehrfamilienhaus mit vier Geschossen, Dachboden, Gewölbekeller und Hinterhofgebäude erfordert ein Vielfaches an Zeit, weil jede Einheit, jeder Steigstrang und jeder Dachraum eigene Befunde liefern kann.
Baujahr und Bausubstanz: der Hofer Faktor
Hof hat eine Baugeschichte, die man dem Gebäude nicht immer ansieht. Die Stadt wurde mehrfach von verheerenden Bränden getroffen, zuletzt am 4. September 1823, als der Großteil der Neustadt zerstört wurde. Der Wiederaufbau erfolgte im Stil des Biedermeier, entstanden ist eine nahezu vollständig erhaltene, geschlossene Biedermeierstadt. Das bedeutet für die Begutachtung: Häufig steht neuere Substanz auf deutlich älteren Fundamenten und Kellern. Genau an dieser Schnittstelle entstehen Setzungsrisse, Feuchteschäden und statische Fragen, die eine reine Sichtprüfung nicht klärt.
Der zweite Hofer Faktor ist die Industrialisierung. Mit ihr entstanden die Gründerzeitviertel: das Bahnhofsviertel, das Münsterviertel, das Westend, große Teile von Studentenberg, Hofeck und Moschendorf. Vieles davon wurde schnell und kostengünstig als Arbeiterwohnraum errichtet. In der Praxis heißt das: sparsame Fundamente, Ziegelmauerwerk in Kalkmörtel ohne Horizontalsperre, Holzbalkendecken mit Einschub, dazu veraltete Haustechnik und im Nachkriegsbestand nicht selten Asbest in Bodenbelägen und Rohrisolierungen. Jeder dieser Punkte ist ein eigener Prüfschritt und damit ein Kostenfaktor.
Dritter Punkt: die Topografie. Hof liegt auf rund 500 Metern über Normalhöhennull in Mittelgebirgslage, die Abhänge des Saaletals sind verhältnismäßig steil. Hang- und Schichtenwasser drücken gegen Kelleraußenwände, Drainagen fehlen oder sind verschlammt. Zwischen Friedrich-Ebert-Brücke und Unterer Steinerner Brücke ist die Saale zudem aufgestaut, was den Grundwasserstand in den angrenzenden Lagen anhebt. Wer hier ein Kellergeschoss ohne fachgerechte Prüfung kauft, kauft ein Risiko mit.
Anfahrt
Mein Büro sitzt in 95448 Bayreuth. Bis Hof sind es rund 55 Kilometer, damit gehört Hof zu meinen kürzesten Anfahrten. Das wirkt sich unmittelbar günstig auf die Gesamtkosten aus, denn Fahrzeit ist Aufwand. Die Anfahrt weise ich im Angebot getrennt aus, damit Sie sehen, was Sie wofür bezahlen.
Umfang des Gutachtens
Am stärksten steuern Sie den Preis über die Frage, was am Ende herauskommen soll. Eine Begehung mit mündlicher Einschätzung und knapper schriftlicher Zusammenfassung ist der schlanke Weg, ausreichend für viele Kaufentscheidungen. Ein ausführliches Gutachten mit Messprotokollen, Fotodokumentation und Kostenschätzung für die Instandsetzung brauchen Sie, wenn Sie damit vor Gericht, gegenüber einer Baufirma oder in einer harten Kaufpreisverhandlung bestehen wollen. Wir klären vorab, welche Variante zu Ihrem Ziel passt.
Welche Leistung erzeugt welchen Aufwand?
| Leistung | Was den Aufwand treibt |
|---|---|
| Hauskaufberatung | Baujahr, Größe, Keller, Zustand. Ein Reihenhaus von 1995 ist schneller erfasst als ein Gründerzeithaus mit Hinterhof. |
| Baubegleitende Qualitätssicherung | Anzahl der Ortstermine über den Bauablauf. Sinnvoll sind Kontrollen bei Baugrube und Abdichtung, Rohbau, Dach, luftdichter Hülle und Estrich. |
| Bauabnahme | Objektgröße und Zahl der zu prüfenden Gewerke, dazu das Abnahmeprotokoll mit Mängelliste. |
| Schimmel- und Feuchtegutachten | Anzahl betroffener Räume, Messaufwand, gegebenenfalls Laboranalyse einer Probe. |
| Beweissicherung | Zahl der zu dokumentierenden Bauteile und der Detailgrad der Rissdokumentation. |
In den Hofer Gründerzeitvierteln und in der Biedermeier-Neustadt liegt der Aufwand regelmäßig höher als bei einem Nachkriegs- oder Neubau. Das liegt an der Substanz und nicht am Tarif: Mehr Bauteile, mehr Sanierungsschichten, mehr mögliche Ursachen hinter einem Schadensbild.
Was ich nicht anbiete
Verkehrswertgutachten und Immobilienbewertungen gehören nicht zu meinem Leistungsspektrum. Ich beurteile Bausubstanz, Schäden, Ursachen und Instandsetzungsbedarf. Wenn Sie einen Marktwert für Bank, Erbschaft oder Finanzamt benötigen, wenden Sie sich an einen Immobiliensachverständigen. Wenn Sie wissen wollen, was baulich auf Sie zukommt, sind Sie bei mir richtig.
Rechenbeispiel
Zur Einordnung ein Rechenbeispiel. Es ist ausdrücklich ein Beispiel, kein Angebot und keine Preiszusage für Ihr Objekt.
| Beispiel: Kaufberatung Eigentumswohnung, Gründerzeitbau, Hof | Zeit |
|---|---|
| Vorbereitung, Durchsicht von Exposé und Unterlagen | 1 Stunde |
| Begehung mit Feuchtemessung, inklusive Keller und Dachraum | 2,5 Stunden |
| Schriftliche Zusammenfassung mit Fotos | 1,5 Stunden |
| Summe | 5 Stunden |
5 Stunden zu 150 Euro brutto ergeben 750 Euro. Kommen Bauteilöffnungen, eine Thermografie oder eine ausführliche Schadensbewertung dazu, steigt der Aufwand. Sie erfahren das vorher und nicht auf der Rechnung.
Warum sich das rechnet
Stellen Sie das Honorar neben die Schadenssummen, um die es tatsächlich geht. Eine nachträgliche Kellerabdichtung von außen, die Sanierung eines durchfeuchteten Bruchsteinkellers in Hanglage, ein neuer Dachstuhl nach jahrelangem Wassereintritt, eine Schadstoffsanierung mit Asbest: Solche Positionen liegen im hohen fünfstelligen Bereich. Ein Honorar im niedrigen vierstelligen Bereich ist dagegen eine überschaubare Absicherung.
Der zweite Effekt ist die Verhandlungsposition. Ein schriftlicher Befund über anstehende Instandsetzungen ist ein handfestes Argument am Verhandlungstisch. Nicht selten holen Käufer das Honorar über den Kaufpreis mehr als herein. Und wenn ein Objekt aus meiner Sicht nicht zu retten ist, sage ich Ihnen das deutlich, bevor Sie unterschreiben.
Was im Honorar enthalten ist
- Telefonische Vorbesprechung Ihres Anliegens, kostenfrei
- Sichtung vorhandener Pläne, Grundrisse und Unterlagen
- Begehung mit Feuchtemessung und Fotodokumentation
- Bewertung der Befunde und Einordnung nach Dringlichkeit
- Schriftliche Ausarbeitung im vereinbarten Umfang
- Rückfragen nach Übergabe des Ergebnisses
Gesondert kalkuliert werden Zusatzleistungen, die wir vorher besprechen: Laboranalysen bei Schadstoffverdacht, Bauteilöffnungen, wiederkehrende Ortstermine bei einer Baubegleitung oder eine Beweissicherung vor Nachbarbaustellen. Auch diese Positionen stehen im Angebot, bevor ich anfange.
So kommen Sie zu einem verbindlichen Preis
- Sie rufen an unter 0921 16393251 oder schreiben mir über das Kontaktformular.
- Wir klären die Punkte, die den Aufwand bestimmen: Baujahr, Größe, Keller, bekannte Schäden, Zweck.
- Sie bekommen ein schriftliches, unverbindliches Angebot mit Leistungsumfang und Preis.
- Der Ortstermin folgt erst nach Ihrer Freigabe.
Als DEKRA-zertifizierter Bausachverständiger (Zertifizierung nach DIN EN ISO/IEC 17024) und Sachverständiger im Beratungsnetz des Bauherren-Schutzbundes arbeite ich unabhängig. Ich vermittle keine Handwerker und verdiene an keiner Sanierung mit. Welche Leistungen ich anbiete, sehen Sie in der Leistungsübersicht. Für ein Angebot nutzen Sie das Kontaktformular.
Häufige Fragen zu den Kosten für Hof
Diese Fragen werden mir am häufigsten gestellt. Ist Ihre nicht dabei, greifen Sie zum Telefon.
Häufig gestellte Fragen
Wie viel kostet ein Bausachverständiger für Hof?
Die Gesamtkosten starten bei 750 Euro brutto, Grundlage ist ein Stundensatz von 90 bis 180 Euro brutto. Der konkrete Preis hängt von Objektgröße, Baujahr, Anfahrt und Gutachtenumfang ab. Weil Hof von Bayreuth aus nur rund 55 Kilometer entfernt liegt, fällt die Anfahrt hier vergleichsweise gering aus. Ein schriftliches Angebot erhalten Sie vorab und unverbindlich.
Was kostet eine Stunde beim Bausachverständigen?
Eine Stunde kostet 90 bis 180 Euro brutto, also inklusive 19 Prozent Umsatzsteuer. Wo Sie in dieser Spanne landen, entscheidet die Aufgabe: Eine Begehung mit Sichtprüfung liegt unten, eine Beweissicherung mit Messtechnik und ausführlicher Dokumentation oben. Der Satz wird vor Auftragserteilung schriftlich festgehalten.
Wie teuer ist ein Gutachter für den Hauskauf?
Eine Hauskaufberatung für Hof beginnt bei 750 Euro brutto. Bei einem Einfamilienhaus üblicher Größe liegt der Aufwand meist bei fünf bis acht Stunden. Bei einem Gründerzeit-Mehrfamilienhaus im Bahnhofsviertel oder Münsterviertel mit mehreren Geschossen, Dachboden und feuchtem Keller ist er deutlich höher, weil mehr Bauteile zu prüfen sind.
Wann lohnt sich ein Bausachverständiger?
Er lohnt sich, sobald der mögliche Schaden das Honorar um ein Vielfaches übersteigt. In Hof ist das schnell der Fall: Kellerabdichtungen in Hanglage, durchfeuchtete Bruchsteinkeller im Saaletal oder Asbestsanierungen kosten fünfstellig. Sinnvoll ist er außerdem vor jeder Bauabnahme, weil sich Mängel danach nur noch schwer durchsetzen lassen.
Wie hoch dürfen Gutachterkosten sein?
Bei privaten Aufträgen gibt es keine gesetzliche Gebührenordnung für Bausachverständige, das Honorar ist frei vereinbar. Maßgeblich ist deshalb, was vorab schriftlich vereinbart wurde. Achten Sie darauf, dass Leistungsumfang, Stundensatz und Anfahrt im Angebot ausgewiesen sind. Nur gerichtlich bestellte Sachverständige rechnen nach dem Justizvergütungs- und -entschädigungsgesetz ab.
Was kostet ein Gutachten für ein altes Haus?
Der Einstieg liegt auch hier bei 750 Euro brutto, der Aufwand ist bei Altbauten aber meist höher. In der Hofer Biedermeier-Neustadt und in den Gründerzeitvierteln kommen Prüfschritte dazu, die ein Neubau nicht kennt: neuere Substanz auf älteren Fundamenten nach den Stadtbränden, Ziegelmauerwerk ohne Horizontalsperre, Holzbalkendecken und veraltete Haustechnik. Den Rahmen nenne ich Ihnen nach kurzer Vorbesprechung.