Rohbauabnahme: Worauf es ankommt

Das Wichtigste in Kürze:

Die Rohbauabnahme findet nach Fertigstellung des Rohbaus statt, bevor der Ausbau beginnt
Zu diesem Zeitpunkt sind alle tragenden Bauteile noch sichtbar und prüfbar
Geprüft werden Maße, Ebenheit, Rechtwinkligkeit, Abdichtung und Bewehrungsqualität
Die Rohbauabnahme ist keine Pflicht, aber eine wichtige Gelegenheit zur Mängelrüge
Nach dem Ausbau sind viele Rohbaumängel nicht mehr erkennbar

Die Rohbauabnahme ist einer der wichtigsten Kontrolltermine beim Hausbau. Für Bauherren für Hof und Umgebung bietet sie die letzte Gelegenheit, tragende Konstruktionen, Abdichtungen und Maßhaltigkeit zu überprüfen, bevor diese durch den Innenausbau verdeckt werden. Wer diesen Termin versäumt oder unvorbereitet wahrnimmt, riskiert, dass gravierende Mängel erst Jahre später sichtbar werden.

Was wird bei der Rohbauabnahme geprüft?

Die Rohbauabnahme umfasst die Prüfung aller tragenden und abdichtenden Bauteile. Die wichtigsten Prüfpunkte sind:

Maßhaltigkeit: Raummaße, Geschosshöhen, Fenster- und Türöffnungen werden mit den Planmaßen verglichen. Abweichungen können später zu Problemen beim Einbau von Fenstern, Treppen und Einbaumöbeln führen.

Ebenheit: Wände und Decken werden mit Richtlatte und Wasserwaage geprüft. Die zulässigen Toleranzen sind in DIN 18202 festgelegt. Unebene Wände verursachen höhere Putzdicken und können zu Rissbildung führen.

Rechtwinkligkeit: Ecken und Winkel werden geprüft. Bei nicht rechtwinkligen Räumen lassen sich Fliesen, Einbauküchen und Möbel nicht sauber einpassen.

Bewehrung und Betonqualität: Sichtbare Bewehrung an Ringankern, Stürzen und Decken wird auf korrekte Lage, Überdeckung und Verankerung geprüft.

Kellerabdichtung: Vor der Verfüllung der Baugrube muss die Abdichtung der Kelleraußenwände kontrolliert werden. Dies ist der letzte Zeitpunkt, an dem die Abdichtung ohne Aufgraben zugänglich ist.

Gerade für Baustellen in den Hanglagen am Saale-Tal, etwa in Unterkotzau oder Wölbattendorf, ist die Prüfung der Kellerabdichtung und Drainage von besonderer Bedeutung. Die Hanglagen erzeugen Hangwasserdruck, der eine fehlerfreie Abdichtung zwingend erfordert.

Wer führt die Rohbauabnahme durch?

Die Rohbauabnahme wird in Bayern von der zuständigen Bauaufsichtsbehörde durchgeführt, sofern sie im Baugenehmigungsbescheid vorgeschrieben ist. Diese behördliche Abnahme prüft jedoch nur die Übereinstimmung mit der Baugenehmigung und den statischen Anforderungen.

Eine unabhängige Rohbauabnahme durch einen DEKRA-zertifizierten Sachverständigen geht deutlich weiter: Sie prüft auch die Ausführungsqualität, die Einhaltung der anerkannten Regeln der Technik und die Übereinstimmung mit der Baubeschreibung. Erfahren Sie mehr auf unserer Seite zur baubegleitenden Qualitätssicherung.

Welche Mängel werden am häufigsten gefunden?

Aus unserer Sachverständigenpraxis für Hof und Oberfranken kennen wir die typischen Rohbaumängel: Abweichungen bei den Raummaßen, besonders bei Geschosshöhen und Fensteröffnungen. Unzureichende Ebenheit von Wänden, die später zu dickeren Putzschichten und Rissen führt. Fehlende oder falsch positionierte Bewehrung in Stürzen und Ringankern. Beschädigte oder fehlende Abdichtungsbahnen an Kelleraußenwänden. Mörtelreste in der Drainage. Fehlende Mauerwerkssperren (Horizontalsperre) gegen aufsteigende Feuchtigkeit. Und fehlerhafte Mauerwerksverbände, die die Tragfähigkeit beeinträchtigen.

Kontaktieren Sie uns für eine unabhängige Rohbauabnahme durch einen DEKRA-zertifizierten Sachverständigen.

Warum ist die Rohbauabnahme so wichtig?

Nach der Rohbauabnahme werden die tragenden Bauteile durch Putz, Estrich, Bodenbeläge und Verkleidungen verdeckt. Ein Riss in einer tragenden Wand, eine fehlende Bewehrung oder eine beschädigte Kellerabdichtung lassen sich nach dem Ausbau nur noch mit erheblichem Aufwand feststellen und noch größerem Aufwand beseitigen.

Die Kosten für die Beseitigung eines Abdichtungsmangels am Keller steigen nach Verfüllung der Baugrube um ein Vielfaches. Statt einer einfachen Nachbesserung an der offenen Baugrube muss nach der Verfüllung die gesamte Außenwand wieder freigelegt werden. Bei den Bodenverhältnissen in der Region Hof, wo der aufgestaute Fluss im Zentrum den Grundwasserspiegel hebt, ist eine mangelhafte Kellerabdichtung keine Kleinigkeit, sondern ein ernsthaftes Risiko.

Besondere Rohbau-Prüfpunkte für Hof und Oberfranken

Die Rohbauabnahme muss regionale Besonderheiten berücksichtigen. In der Region Hof gibt es mehrere Faktoren, die bei der Prüfung des Rohbaus eine Rolle spielen:

Die hohe Zahl an Frost-Tau-Wechseln, mit 108 Frosttagen und 37 Eistagen pro Jahr, stellt hohe Anforderungen an die Frostbeständigkeit von Beton und Mörtel. Wurde der Rohbau in der kalten Jahreszeit erstellt, muss geprüft werden, ob die Mindesttemperaturen für das Betonieren und Mauern eingehalten wurden. Frischbeton, der Frost ausgesetzt war, verliert dauerhaft an Festigkeit.

Bei Hanglagen im Saale-Tal, wie in Unterkotzau oder Wölbattendorf, kommen Anforderungen an die Gründung hinzu. Hangwasser und unterschiedliche Bodenverhältnisse können eine aufwändigere Gründung erfordern als bei ebenem Gelände. Der Sachverständige prüft, ob die Gründung dem Bodengutachten entspricht und ob Drainage und Druckwasserschutz korrekt ausgeführt wurden.

Zusätzlich kann die Schneelast die Tragfähigkeit der Dachkonstruktion beeinflussen. Bei der Rohbauabnahme wird geprüft, ob die Sparren und Pfetten für die örtliche Schneelastzone korrekt dimensioniert sind. Auf unserer Seite zur Bauzustandsprüfung finden Sie weitere Details.

Rohbauabnahme: Zeitpunkt und Vorbereitung

Der richtige Zeitpunkt für die Rohbauabnahme ist nach Fertigstellung des Mauerwerks und der Decken, nach Einbau der Fenster, nach Fertigstellung der Kellerabdichtung (vor Verfüllung) und vor Beginn der Putz- und Estricharbeiten.

Als Bauherr sollten Sie folgende Unterlagen bereithalten: Baugenehmigung, Baupläne und Statik, Baubeschreibung des Bauträgers und eventuell vorhandene Nachträge oder Änderungen.

Idealerweise vereinbaren Sie den Termin mit dem Sachverständigen frühzeitig, damit er sich in die Planunterlagen einlesen kann. Je besser der Sachverständige die Soll-Werte kennt, desto effizienter und gründlicher verläuft die Prüfung vor Ort. Eine gute Vorbereitung spart Zeit auf der Baustelle und verbessert die Ergebnisqualität.

Teilen Sie dem Bauunternehmen rechtzeitig mit, dass eine unabhängige Rohbauabnahme stattfinden wird. Das ist Ihr gutes Recht und dient der Qualitätssicherung. Die meisten seriösen Bauunternehmen begrüßen eine sachverständige Kontrolle, da sie bei mangelfreier Ausführung auch deren Arbeit bestätigt und spätere Streitigkeiten vermeidet. Wenn ein Bauunternehmer sich gegen eine unabhängige Prüfung sträubt, sollte Sie das hellhörig machen. Es kann darauf hindeuten, dass die Ausführungsqualität nicht den vereinbarten Standards entspricht.

Weitere Informationen zu unserer Baubegleitung finden Sie auf unserer Leistungsseite.

Wichtig ist auch die Dokumentation des Rohbauzustands durch Fotos. Fotografieren Sie die Bewehrung vor dem Betonieren, die Kellerabdichtung vor der Verfüllung, die Mauerwerksverbände und eventuelle Risse oder Abweichungen. Diese Fotos haben im Streitfall erheblichen Beweiswert, da nach dem Ausbau keine Nachprüfung mehr möglich ist. Der Sachverständige erstellt bei der Rohbauabnahme ein ausführliches Protokoll mit Fotos, Messergebnissen und Bewertungen, das Ihnen als Bauherr ein belastbares Dokument für die gesamte Gewährleistungszeit liefert. Mehr zur professionellen Dokumentation auf unserer Seite zur Schadensdokumentation.

Häufige Fragen

Ist die Rohbauabnahme in Bayern Pflicht?

Die behördliche Rohbauabnahme ist in Bayern nur dann Pflicht, wenn sie im Baugenehmigungsbescheid angeordnet wird. Eine privatrechtliche Rohbauabnahme durch einen Sachverständigen ist immer freiwillig, aber dringend empfohlen.

Was kostet eine Rohbauabnahme durch einen Sachverständigen?

Die Kosten richten sich nach dem Umfang des Bauvorhabens. Eine Orientierung finden Sie auf unserer Kostenseite.

Kann ich die Rohbauabnahme auch ohne Sachverständigen durchführen?

Grundsätzlich ja, aber ohne Fachkenntnisse werden Sie viele Mängel nicht erkennen. Besonders verdeckte Mängel an Bewehrung und Abdichtung erfordern geschulte Augen.

Was passiert, wenn ich Mängel beim Rohbau feststelle?

Dokumentieren Sie den Mangel schriftlich und mit Fotos und setzen Sie dem Bauunternehmen eine angemessene Frist zur Nachbesserung. In der Rohbauphase sind Nachbesserungen in der Regel noch mit vertretbarem Aufwand möglich.

Muss der Bauträger den Sachverständigen auf die Baustelle lassen?

Ja, Sie haben als Bauherr das Recht, jederzeit die Baustelle zu betreten und einen eigenen Sachverständigen mitzubringen.

Wann muss die Kellerabdichtung geprüft werden?

Vor der Verfüllung der Baugrube. Nach der Verfüllung ist die Abdichtung nicht mehr zugänglich. Bitten Sie den Bauunternehmer rechtzeitig um einen Termin, damit der Sachverständige die Abdichtung vor der Verfüllung begutachten kann.

Was prüft der Sachverständige bei der Bewehrung?

Der Sachverständige prüft die Lage, den Durchmesser, den Abstand und die Betonüberdeckung der Bewehrungsstäbe. Außerdem wird kontrolliert, ob die Verankerungslängen und Stoßübergreifungen den statischen Vorgaben entsprechen. Fehlerhafte Bewehrung kann die Tragfähigkeit des Bauteils dauerhaft beeinträchtigen.

Rufen Sie uns an unter 0921 163 932 51 oder nutzen Sie unser Kontaktformular für einen Rohbauabnahme-Termin.