Immobilie vor dem Kauf prüfen lassen: Der Ablauf

Das Wichtigste in Kürze:

Eine professionelle Immobilienprüfung vor dem Kauf dauert vom Erstkontakt bis zum Ergebnis etwa ein bis zwei Wochen
Die Begehung selbst nimmt je nach Objektgröße zwei bis vier Stunden in Anspruch
Wichtige Unterlagen sollten vorab gesammelt werden: Grundrisse, Energieausweis, Baupläne
Das Ergebnis umfasst eine Zustandsbewertung, erkannte Mängel und Handlungsempfehlungen
Sie können die Ergebnisse direkt in die Kaufpreisverhandlung einbringen

Sie haben eine Immobilie gefunden, die Ihnen gefällt, und überlegen nun, ob der Zustand den Kaufpreis rechtfertigt. Eine Immobilienprüfung vor dem Kauf gibt Ihnen die nötige Sicherheit. Doch wie läuft so eine Prüfung ab? Was müssen Sie vorbereiten, was passiert beim Ortstermin, und wie geht es danach weiter? Dieser Beitrag beschreibt den vollständigen Ablauf einer Hauskaufberatung durch einen Bausachverständigen für Hof und die Region Oberfranken.

Schritt 1: Erstkontakt und Vorgespräch

Am Anfang steht ein Telefonat oder eine E-Mail. Im Vorgespräch klären wir die wesentlichen Rahmendaten:

Um welche Art von Immobilie handelt es sich? (Einfamilienhaus, Eigentumswohnung, Mehrfamilienhaus)
Was ist das ungefähre Baujahr?
Wo befindet sich das Objekt?
Gibt es bereits bekannte Auffälligkeiten? (Feuchtigkeit, Risse, Gerüche)
Welches Ergebnis erwarten Sie? (Mündliche Beratung, schriftliches Kurzgutachten, Verkehrswertgutachten)

Auf Grundlage dieser Informationen können wir den Umfang der Prüfung einschätzen und einen Termin vereinbaren. In der Regel ist ein Ortstermin innerhalb weniger Tage möglich.

Schritt 2: Unterlagen zusammenstellen

Je mehr Informationen vor dem Ortstermin vorliegen, desto gezielter kann die Begehung vorbereitet werden. Folgende Unterlagen sind hilfreich, auch wenn nicht alle zwingend vorhanden sein müssen:

Grundrisse und Schnitte: Zeigen den Aufbau und ermöglichen die Wohnflächenberechnung
Baugenehmigung: Dokumentiert die genehmigte Nutzung und mögliche nachträgliche Änderungen
Energieausweis: Gibt Hinweise auf den energetischen Zustand
Rechnungen über Sanierungsarbeiten: Zeigen, was in den letzten Jahren gemacht wurde
Grundbuchauszug: Informiert über Eigentumsverhältnisse und Belastungen
Exposé des Maklers: Enthält oft Angaben zum Baujahr, zur Ausstattung und zum Kaufpreis

Tipp: Fragen Sie den Verkäufer oder Makler gezielt nach diesen Unterlagen. Seriöse Anbieter stellen sie bereitwillig zur Verfügung.

Weitere Informationen dazu, was wir prüfen, finden Sie auf unserer Seite zur Hauskaufberatung.

Schritt 3: Ortstermin und Begehung

Der Ortstermin ist das Kernstück der Prüfung. Der Sachverständige besichtigt die Immobilie systematisch von außen nach innen, vom Dach bis zum Keller.

Außenbereich:

Zustand von Dach, Dachrinne und Eindeckung (soweit einsehbar)
Fassade: Risse, Putzschäden, Frostschäden, Feuchtespuren
Fenster und Außentüren: Alter, Dichtigkeit, Beschläge
Grundstück: Geländeverlauf, Entwässerung, Zufahrt

Innenbereich:

Wände und Decken: Risse, Feuchteflecken, Schimmelspuren
Böden: Ebenheit, Belag, Hohlstellen
Keller: Feuchtigkeit, Geruch, Mauerwerk
Dachgeschoss: Dämmung, Zustand der Konstruktion, Lichtverhältnisse
Haustechnik: Heizung, Elektroverteilung, Wasserinstallation (Sichtprüfung)

Bei Bedarf kommen Messinstrumente zum Einsatz: Feuchtemessgeräte für Wände und Böden, Endoskop für verdeckte Bereiche, Laser-Entfernungsmesser für Aufmaße.

Was passiert bei Immobilien für Hof besonders?

Die regionale Bausubstanz hat ihre eigenen Schwerpunkte. Bei Immobilien in Hof achtet ein erfahrener Sachverständiger besonders auf:

Kellerfeuchtigkeit: Die Saale prägt das Stadtbild und der aufgestaute Fluss im Zentrum erhöht den Grundwasserspiegel. Feuchte Keller sind in vielen Stadtteilen der Normalfall, besonders in der Altstadt und der Neustadt.
Frostschäden: Mit 108 Frosttagen und 37 Eistagen pro Jahr ist die Frost-Tau-Belastung in Hof doppelt so hoch wie in Nürnberg. Putzfassaden, Balkone und Außentreppen leiden darunter besonders.
Alterungszustand der Biedermeier-Bausubstanz: Die nach dem Großbrand 1823 wiederaufgebauten Gebäude in der Neustadt sind rund 200 Jahre alt und zeigen typische Alterungserscheinungen: fehlende Horizontalsperren, veraltete Leitungen und Holzschädlingsbefall in den Deckenbalken.

Kontaktieren Sie uns, um einen Ortstermin für Ihre Wunschimmobilie zu vereinbaren.

Schritt 4: Ergebnisbesprechung

Direkt nach der Begehung erhalten Sie eine erste mündliche Einschätzung. Der Sachverständige fasst die wesentlichen Befunde zusammen:

Was ist in gutem Zustand?
Wo gibt es Mängel oder Sanierungsbedarf?
Wie dringlich sind die festgestellten Probleme?
Welche Kosten sind grob zu erwarten?

Diese mündliche Zusammenfassung gibt Ihnen sofort eine Entscheidungsgrundlage. Viele Käufer nutzen diese Ersteinschätzung bereits für die Kaufpreisverhandlung.

Schritt 5: Schriftliche Dokumentation

Je nach vereinbartem Umfang erhalten Sie nach dem Ortstermin eine schriftliche Dokumentation. Bei einer Hauskaufberatung ist das in der Regel ein Kurzbericht mit den wichtigsten Befunden und Fotos. Bei einem Kurzgutachten eine ausführlichere Ausarbeitung mit Bewertungen und Handlungsempfehlungen.

Der schriftliche Bericht dient als:

Grundlage für die Kaufpreisverhandlung
Planungsgrundlage für anstehende Sanierungen
Nachweis gegenüber der finanzierenden Bank
Dokumentation des Gebäudezustands zum Zeitpunkt des Kaufs

Schritt 6: Nachbesprechung und weitere Schritte

Nach Erhalt des schriftlichen Berichts stehen wir für Rückfragen zur Verfügung. Häufige Anschlussfragen betreffen:

Konkrete Sanierungsempfehlungen und Reihenfolge der Maßnahmen
Empfehlungen für Fachhandwerker in der Region
Einschätzung, ob der Kaufpreis angemessen ist
Begleitung bei der Kaufpreisverhandlung (wenn gewünscht)

Mehr zum Thema Sanierungsplanung erfahren Sie auf unserer Seite zur Sanierungsberatung.

Was kostet eine Immobilienprüfung im Vergleich zum Nutzen?

Die Kosten einer professionellen Immobilienprüfung vor dem Kauf bewegen sich im Promillebereich des Kaufpreises. Der Nutzen dagegen kann erheblich sein: Verdeckte Mängel an Dach, Keller oder Fassade verursachen Sanierungskosten, die sich schnell auf fünfstellige Beträge summieren.

In der Praxis führen die Ergebnisse einer Sachverständigenprüfung in der Mehrheit der Fälle zu einer Nachverhandlung des Kaufpreises. Die festgestellten Mängel und der bezifferte Sanierungsaufwand liefern handfeste Argumente, die auch Verkäufer akzeptieren, weil sie auf objektiven Feststellungen beruhen.

Selbst wenn die Prüfung keine gravierenden Mängel ergibt, haben Sie als Käufer die Sicherheit, eine fundierte Entscheidung getroffen zu haben. Und Sie haben eine Dokumentation des Gebäudezustands zum Kaufzeitpunkt, die bei späteren Reklamationen oder Versicherungsfällen wertvoll sein kann.

Typische Fehler beim Immobilienkauf ohne Gutachter

Die häufigsten Fehler, die Käufer ohne professionelle Begleitung machen:

Den Keller nicht betreten: Viele Kaufinteressenten schauen sich die Wohnräume an und werfen einen kurzen Blick in den Keller. Dabei sind es gerade die Kellerwände, die in Hof entlang der Saale die meisten Überraschungen bereithalten. Feuchteflecken, Salzausblühungen und muffiger Geruch werden beim schnellen Rundgang leicht übersehen.

Das Dach ignorieren: Weil das Dach nicht begehbar ist, wird es oft nicht geprüft. Ein erfahrener Sachverständiger kann den Zustand der Eindeckung vom Boden aus mit einem Fernglas beurteilen und den Dachraum von innen auf Schäden, Feuchtigkeit und Holzschädlingsbefall prüfen.

Frische Renovierung als gutes Zeichen werten: Neue Farbe und frischer Putz können Mängel kaschieren. Gerade bei Gebäuden mit Sanierungsrückstand aus der Zonenrandzeit wird manchmal vor dem Verkauf eine optische Auffrischung vorgenommen, die über den tatsächlichen Zustand der Substanz hinwegtäuscht.

Den Energieausweis nicht lesen: Der Energieausweis enthält wichtige Hinweise auf den energetischen Zustand. Ein hoher Endenergieverbrauch deutet auf schlechte Dämmung und alte Fenster hin. Diese Kosten tragen Sie als Käufer dauerhaft.

Weitere Details zu den Prüfpunkten finden Sie auf unserer Seite zur Bauzustandsprüfung.

Häufige Fragen

Wie lange dauert die Begehung?

Bei einem Einfamilienhaus rechnen Sie mit zwei bis drei Stunden. Bei größeren Objekten wie Mehrfamilienhäusern oder Gewerbeobjekten kann die Begehung einen halben Tag dauern.

Muss der Verkäufer bei der Begehung anwesend sein?

Nicht zwingend, aber es ist empfehlenswert. Der Verkäufer kann Fragen zu Umbauten, Sanierungen und zur Gebäudehistorie beantworten, die bei der Begehung aufkommen.

Kann ich als Käufer bei der Begehung dabei sein?

Ja, und das ist ausdrücklich empfohlen. Sie erhalten die Erläuterungen des Sachverständigen direkt vor Ort und können eigene Fragen stellen. Das ist informativer als jeder schriftliche Bericht.

Was kostet die Prüfung?

Die Kosten richten sich nach dem vereinbarten Umfang. Eine Hauskaufberatung mit Begehung und mündlicher Erläuterung ist die kostengünstigste Variante. Ein schriftliches Kurzgutachten liegt darüber. Wir informieren Sie vorab transparent über die anfallenden Kosten.

Kann der Sachverständige auch den Kaufpreis einschätzen?

Ein Bausachverständiger bewertet den baulichen Zustand. Eine Marktwerteinschätzung geht darüber hinaus und erfordert ein separates Verkehrswertgutachten. Allerdings kann der Sachverständige Ihnen sagen, welchen Sanierungsbedarf er sieht und ob dieser im Kaufpreis bereits berücksichtigt ist.

Gibt es Mängel, die der Gutachter nicht erkennen kann?

Ja. Ein Ortstermin ist eine augenscheinliche Prüfung. Verdeckte Schäden hinter Verkleidungen, in Rohrleitungen oder unter dem Erdreich können ohne zerstörende Öffnungen nicht erkannt werden. Der Sachverständige weist Sie auf verdächtige Stellen hin und empfiehlt bei Bedarf weiterführende Untersuchungen.

Sie möchten eine Immobilie für Hof oder Oberfranken vor dem Kauf prüfen lassen? Rufen Sie uns an unter 0921 163 932 51 oder nutzen Sie unser Kontaktformular.