Sind Gutachterkosten steuerlich absetzbar?

Das Wichtigste in Kürze:

• Gutachterkosten für vermietete Immobilien sind als Werbungskosten voll absetzbar
• Bei selbstgenutztem Wohneigentum greift unter Umständen §35a EStG (Handwerkerleistungen)
• Außergewöhnliche Belastungen werden vom Finanzamt nur in Ausnahmefällen anerkannt
• Die Art der Immobiliennutzung entscheidet über die steuerliche Behandlung
• Vermieter profitieren am stärksten von der steuerlichen Absetzbarkeit

Sind Gutachterkosten steuerlich absetzbar? Diese Frage stellen sich Eigentümer und Käufer regelmäßig, wenn sie einen Bausachverständigen für Hof und Umgebung beauftragen. Die Antwort hängt davon ab, wie die Immobilie genutzt wird und aus welchem Anlass das Gutachten erstellt wurde. In vielen Fällen lassen sich die Kosten zumindest teilweise steuerlich geltend machen.

Wann sind Gutachterkosten als Werbungskosten absetzbar?

Werbungskosten sind Aufwendungen, die der Erzielung von Einkünften dienen. Bei vermieteten Immobilien fallen Gutachterkosten in diese Kategorie, da sie dem Erhalt oder der Verbesserung der Einnahmequelle dienen.

Typische absetzbare Gutachterkosten bei Vermietung:

Schadensgutachten: Wenn ein Sachverständiger einen Bauschaden an einer vermieteten Immobilie untersucht, sind die Kosten als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung absetzbar. Das gilt für Feuchtigkeitsschäden, Schimmelbefall, Rissbildung oder andere bauliche Mängel.

Gutachten vor dem Kauf einer Anlageimmobilie: Auch die Kosten einer Hauskaufberatung vor dem Erwerb einer vermieteten Immobilie können als vorweggenommene Werbungskosten geltend gemacht werden. Voraussetzung ist, dass die Vermietungsabsicht zum Zeitpunkt der Beauftragung nachweisbar besteht.

Gutachten im Rahmen von Sanierungsmaßnahmen: Wenn ein Sachverständiger den Zustand einer vermieteten Immobilie prüft und Sanierungsempfehlungen ausspricht, sind diese Kosten Teil der Instandhaltungsaufwendungen.

In Hof mit seinem hohen Altbauanteil betrifft das besonders häufig Gutachten zu aufsteigender Feuchtigkeit. Viele Gründerzeit-Häuser im Bahnhofsviertel oder im Münsterviertel werden als Mietshäuser genutzt. Feuchte Natursteinkeller und fehlende Horizontalsperren sind dort typische Gutachtenanlässe.

Informationen zu unseren Gutachten finden Sie auf der Seite Gutachten und Kurzgutachten.

Gilt §35a EStG auch für Gutachterkosten?

§35a EStG ermöglicht die steuerliche Berücksichtigung von Handwerkerleistungen bei selbstgenutztem Wohneigentum. Der Steuerbonus beträgt 20 Prozent der Arbeitskosten, maximal 1.200 Euro pro Jahr. Materialkosten sind nicht begünstigt.

Die zentrale Frage lautet: Ist die Tätigkeit eines Bausachverständigen eine Handwerkerleistung im Sinne des §35a?

Die Rechtsprechung hat sich dazu differenziert geäußert. Der Bundesfinanzhof hat in mehreren Urteilen klargestellt, dass gutachterliche Tätigkeiten grundsätzlich keine Handwerkerleistungen sind. Ein Gutachten dient der Feststellung eines Zustands, nicht der Erhaltung oder Reparatur. Damit fällt die reine Gutachtertätigkeit in der Regel nicht unter §35a.

Es gibt jedoch einen Graubereich: Wenn der Sachverständige im Rahmen seiner Tätigkeit auch Messungen durchführt, die unmittelbar einer Instandsetzung dienen (z.B. Feuchtemessungen als Grundlage einer Kellersanierung), kann dieser Anteil unter Umständen als Handwerkerleistung gewertet werden. Die Finanzämter handhaben dies unterschiedlich.

Praxistipp: Bitten Sie den Sachverständigen, die Rechnung aufzuschlüsseln. Trennen Sie die gutachterliche Bewertung (nicht absetzbar nach §35a) von den handwerklichen Messleistungen vor Ort (potenziell absetzbar). Besprechen Sie den konkreten Fall mit Ihrem Steuerberater.

Kontaktieren Sie uns für ein unverbindliches Gespräch zu Ihrem Anliegen.

Können Gutachterkosten außergewöhnliche Belastungen sein?

Außergewöhnliche Belastungen nach §33 EStG sind Aufwendungen, die dem Steuerpflichtigen zwangsläufig entstehen und die übliche Belastung übersteigen. Die Hürden sind hoch.

Gutachterkosten könnten in folgenden Situationen als außergewöhnliche Belastung in Frage kommen:

Gesundheitsgefährdung durch Schimmel: Wenn ein Arzt eine gesundheitliche Beeinträchtigung durch Schimmelbefall attestiert und ein Gutachten zur Klärung der Ursache notwendig wird, können die Gutachterkosten unter Umständen als außergewöhnliche Belastung geltend gemacht werden. Das Finanzamt verlangt in der Regel ein amtsärztliches Attest vor Beginn der Maßnahme.

Unwetterschäden und Naturkatastrophen: Nach Hochwasser oder Sturm können Gutachterkosten zur Schadensfeststellung als außergewöhnliche Belastung anerkannt werden, sofern keine Versicherung die Kosten übernimmt.

In der Praxis scheitern viele Anträge an der sogenannten zumutbaren Belastung. Das ist ein Eigenanteil, der vom Einkommen, Familienstand und Kinderzahl abhängt. Erst die Kosten oberhalb dieser Grenze wirken sich steuermindernd aus.

Mehr zu Feuchtigkeitsschäden und Schimmel erfahren Sie auf unserer Seite zu Feuchteschäden und Schimmelpilzschäden.

Wie sieht es beim Immobilienkauf aus?

Die steuerliche Behandlung von Gutachterkosten beim Immobilienkauf hängt vom Verwendungszweck ab:

Kauf zur Vermietung: Gutachterkosten sind als vorweggenommene Werbungskosten absetzbar. Dokumentieren Sie die Vermietungsabsicht (z.B. durch Inserate, Maklerbeauftragung, Mietverträge).

Kauf zur Eigennutzung: Gutachterkosten vor dem Kauf einer selbstgenutzten Immobilie sind steuerlich grundsätzlich nicht absetzbar. Sie gehören zu den Anschaffungskosten der privaten Lebensführung.

Gemischt genutzte Immobilien: Wenn Sie ein Zweifamilienhaus kaufen und eine Wohnung selbst nutzen, die andere vermieten, können die Gutachterkosten anteilig (nach Wohnfläche) als Werbungskosten geltend gemacht werden.

Für Käufer von Mehrfamilienhäusern in Hof ist das besonders relevant. Viele Gründerzeit-Objekte im Bahnhofsviertel oder Münsterviertel werden als Kapitalanlage erworben. Die Kosten einer sachverständigen Prüfung vor dem Kauf rechnen sich nicht nur durch vermiedene Schäden, sondern auch durch die steuerliche Absetzbarkeit.

Gutachterkosten bei Erbschaft und Scheidung

Zwei Sonderfälle verdienen besondere Aufmerksamkeit:

Erbschaft: Wenn das Finanzamt den Wert einer Erbimmobilie zu hoch ansetzt, kann ein Gegengutachten die steuerliche Bemessungsgrundlage korrigieren. Die Kosten für dieses Gegengutachten sind als Nachlassverbindlichkeiten oder als Kosten der Steuerrechtsverfolgung absetzbar. In Hof, wo 40 Jahre wirtschaftliche Stagnation an der innerdeutschen Grenze einen erheblichen Sanierungsstau hinterlassen haben, weicht der tatsächliche Gebäudewert häufig deutlich vom pauschalen Finanzamtswert ab.

Scheidung: Gutachterkosten im Rahmen des Zugewinnausgleichs werden von den Finanzgerichten unterschiedlich behandelt. Einige Gerichte erkennen sie als Kosten der privaten Lebensführung an (nicht absetzbar), andere als außergewöhnliche Belastung. Die Erfolgschancen sind gering, sprechen Sie den konkreten Fall mit Ihrem Steuerberater ab.

Welche Belege braucht das Finanzamt?

Damit das Finanzamt die Gutachterkosten anerkennt, benötigen Sie folgende Unterlagen:

Rechnung des Sachverständigen: Die Rechnung sollte den Leistungsumfang, den Leistungsort und die Art der Tätigkeit klar ausweisen. Bei §35a ist die Aufteilung in Arbeitskosten und Materialkosten (Laborkosten) wichtig.

Zahlungsnachweis: Bei §35a ist die Zahlung per Überweisung Pflicht. Barzahlung wird nicht anerkannt. Bewahren Sie den Kontoauszug auf.

Nachweis der Vermietungsabsicht: Bei vorweggenommenen Werbungskosten dokumentieren Sie Ihre Vermietungsabsicht durch Inserate, Makleraufträge oder vorbereitende Maßnahmen.

Amtsärztliches Attest: Bei Gutachten wegen gesundheitsschädlichem Schimmel als außergewöhnliche Belastung muss das Attest vor Beginn der Maßnahme ausgestellt sein.

Details zu den Kosten unserer Leistungen finden Sie auf der Seite Kosten.

Gutachterkosten und die Steuererklärung: Wo eintragen?

Je nach Absetzbarkeitsgrund tragen Sie die Kosten an unterschiedlichen Stellen ein:

Werbungskosten (Vermietung): Anlage V der Einkommensteuererklärung, Zeile Erhaltungsaufwendungen oder Sonstige Werbungskosten.

§35a EStG: Anlage Haushaltsnahe Dienstleistungen, Abschnitt Handwerkerleistungen.

Außergewöhnliche Belastungen: Mantelbogen, Zeile Außergewöhnliche Belastungen allgemeiner Art.

Erbschaft: Erbschaftsteuererklärung, Nachlassverbindlichkeiten.

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Häufige Fragen

Kann ich die Gutachterkosten als Vermieter sofort absetzen?

Ja. Gutachterkosten für vermietete Immobilien sind im Jahr der Zahlung als Werbungskosten absetzbar. Sie müssen nicht über mehrere Jahre abgeschrieben werden.

Sind auch Fahrtkosten des Sachverständigen absetzbar?

Ja, soweit sie in der Rechnung ausgewiesen sind. Die Fahrtkosten gehören zum Gesamthonorar und teilen dessen steuerliche Behandlung.

Kann ich ein Gutachten für die Kaufpreisverhandlung steuerlich absetzen?

Nur wenn die Immobilie zur Vermietung bestimmt ist. Bei selbstgenutztem Wohneigentum sind die Kosten Teil der privaten Lebensführung und nicht absetzbar.

Übernimmt die Versicherung die Gutachterkosten?

Bei versicherten Schäden (Sturm, Leitungswasser, Feuer) übernimmt die Gebäudeversicherung häufig die Gutachterkosten. Klären Sie das mit Ihrem Versicherer, bevor Sie den Sachverständigen beauftragen. Von der Versicherung erstattete Kosten dürfen nicht zusätzlich steuerlich geltend gemacht werden.

Sind Laborkosten (z.B. Schimmelanalyse) ebenfalls absetzbar?

Bei vermieteten Immobilien ja, als Teil der Werbungskosten. Bei §35a werden Laborkosten als Materialkosten gewertet und sind nicht begünstigt. Nur der Arbeitsanteil zählt.

Gilt die steuerliche Absetzbarkeit auch für Eigentümergemeinschaften?

Wenn die Eigentümergemeinschaft ein Gutachten beauftragt, wird der Kostenanteil jedes Eigentümers in der Hausgeldabrechnung ausgewiesen. Vermieter können ihren Anteil als Werbungskosten absetzen.

Welche Frist gilt für die steuerliche Geltendmachung?

Gutachterkosten werden im Jahr der Zahlung geltend gemacht. Die Steuererklärung muss innerhalb der gesetzlichen Fristen abgegeben werden. Bei Steuerberatung gilt die verlängerte Frist.

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