Checkliste Hausbesichtigung: 15 Punkte die Laien übersehen

Das Wichtigste in Kürze:

Die erste Hausbesichtigung entscheidet oft über den Kauf. Viele Mängel sind für Laien jedoch nicht auf den ersten Blick erkennbar.
Keller, Dachboden und Haustechnik werden bei Besichtigungen am häufigsten vernachlässigt.
Feuchtigkeitsspuren, Risse und Gerüche sind Warnsignale, die Sie ernst nehmen sollten.
Eine systematische Checkliste hilft, bei der Besichtigung nichts Wichtiges zu vergessen.
In Hof verdienen Keller und Fassaden besondere Aufmerksamkeit, da die Saale-Nähe und das raue Höhenklima typische Schadensbilder verursachen.

Die Hausbesichtigung ist der erste und oft entscheidende Schritt beim Immobilienkauf. Doch zwischen der Begeisterung über Stuck und hohe Decken und der nüchternen Bewertung des Bauzustands liegen Welten. Gerade bei einer Checkliste für die Hausbesichtigung in der Region Hof gilt es, regionaltypische Schwachstellen im Blick zu haben. Diese 15 Punkte übersehen Laien besonders häufig.

Was sollte ich außen am Gebäude prüfen?

Beginnen Sie immer mit einem Rundgang um das gesamte Gebäude, bevor Sie es betreten.

1. Fassade und Putz: Achten Sie auf Risse, Abplatzungen und Verfärbungen. Vertikale Risse können auf Setzungen im Baugrund hinweisen, horizontale Risse auf Probleme mit der Tragstruktur. In Hof sind die Putzfassaden der Biedermeier-Gebäude in der Neustadt einer extremen Frost-Tau-Belastung ausgesetzt. Mit über 100 Frosttagen pro Jahr ist die Beanspruchung doppelt so hoch wie in Nürnberg.

2. Dach von außen: Schauen Sie sich die Dacheindeckung aus der Entfernung an. Fehlende oder verschobene Ziegel, Moos und durchhängende Dachflächen sind Warnsignale. Prüfen Sie auch die Regenrinnen und Fallrohre auf Beschädigungen.

3. Sockelbereich: Der Übergang zwischen Erdreich und Mauerwerk ist eine kritische Zone. Verfärbungen, abblätternde Farbe oder salzige Ausblühungen deuten auf aufsteigende Feuchtigkeit hin. Bei Gebäuden entlang der Saale im Hofer Stadtzentrum ist dieses Problem besonders verbreitet.

4. Außentreppen und Balkone: Prüfen Sie Geländer auf festen Sitz. Achten Sie bei Betontreppen und Balkonen auf Abplatzungen, unter denen rostige Bewehrung sichtbar wird. Bei 37 Eistagen pro Jahr in Hof sind Frostschäden an Betonbauteilen keine Seltenheit.

5. Grundstück und Entwässerung: Wie fließt Regenwasser ab? Steht Wasser am Fundament? Gibt es Rückstauklappen im Kanal? Bei Hanglagen wie in Unterkotzau oder Wölbattendorf am Saale-Tal ist die Entwässerung ein besonders wichtiges Thema.

Was muss ich im Keller kontrollieren?

Der Keller ist das Gedächtnis eines Hauses. Hier zeigen sich Probleme, die im Wohnbereich längst überdeckt wurden.

6. Feuchtigkeit: Berühren Sie die Kellerwände. Fühlen sie sich kalt und feucht an? Gibt es Wasserflecken, Salzausblühungen oder abblätternden Putz? In Hof ist Kellerfeuchte besonders verbreitet, da der aufgestaute Fluss im Zentrum den Grundwasserspiegel erhöht. Nehmen Sie eine Taschenlampe mit und leuchten Sie in alle Ecken.

7. Geruch: Ein muffiger oder modriger Geruch im Keller deutet auf dauerhafte Feuchtigkeit und möglicherweise auf Schimmelbefall hin. Vertrauen Sie Ihrer Nase.

8. Kellerboden: Ist der Boden betoniert oder handelt es sich um einen Erdboden? Bei vielen älteren Gebäuden in der Hofer Altstadt existieren mittelalterliche Kellerstrukturen unter späteren Gebäuden. Diese historischen Keller haben oft keinen dichten Bodenaufbau.

Detaillierte Informationen zur Kellerbegutachtung finden Sie auf unserer Seite zu Feuchte- und Schimmelschäden.

Was verraten die Innenräume?

9. Risse an Wänden und Decken: Feine Putzrisse sind oft harmlos. Risse, die breiter als 0,3 Millimeter sind, diagonal über Fensterecken verlaufen oder sich im Laufe der Zeit vergrößern, können auf statische Probleme hinweisen. Dokumentieren Sie auffällige Risse mit Fotos und einem Maßstab.

10. Fenster und Türen: Lassen sich alle Fenster und Türen leicht öffnen und schließen? Klemmen oder Schleifen kann auf Setzungen hinweisen. Prüfen Sie die Dichtungen und schauen Sie, ob die Fenster von innen beschlagen. Bei Altbaufenstern in Biedermeier- oder Gründerzeit-Gebäuden sind einfach verglaste Fenster oder undichte Rahmen typisch.

11. Böden: Treten Sie bewusst auf verschiedene Stellen. Knarren, Federn oder ein schwammiges Gefühl bei Holzfußböden können auf Probleme mit der darunterliegenden Holzbalkendecke hindeuten. Prüfen Sie auch, ob der Boden in der Waage liegt.

12. Badezimmer und Küche: Verfärbungen an Silikonfugen, lose Fliesen und stockige Stellen unter dem Waschbecken sind Warnsignale. Drehen Sie alle Wasserhähne auf und achten Sie auf Wasserdruck und Abflussgeschwindigkeit.

Für eine professionelle Einschätzung können Sie auf unsere Bauschaden-Bewertung zurückgreifen.

Welche technischen Anlagen sollte ich prüfen?

13. Heizungsanlage: Fragen Sie nach dem Baujahr der Heizung. Öl- und Gasheizungen haben eine durchschnittliche Lebensdauer von 20 bis 25 Jahren. Lassen Sie sich die letzten Schornsteinfeger-Protokolle zeigen. In Hof, wo die Heizperiode durch die Höhenlage und das raue oberfränkische Klima besonders lang ist, hat die Heizungsanlage eine hohe Laufleistung.

14. Elektroinstallation: Ein Sicherungskasten mit Schraubsicherungen statt Leitungsschutzschaltern deutet auf eine veraltete Elektrik hin. Fragen Sie nach dem Alter der Installation und ob ein FI-Schutzschalter (Fehlerstromschutz) vorhanden ist. Durch die Jahrzehnte an der innerdeutschen Grenze wurden in vielen Hofer Gebäuden Elektroinstallationen seit den 1960er oder 1970er Jahren nicht erneuert.

15. Wasserleitungen: Verzinkte Stahlrohre (erkennbar an der silbergrauen Farbe) neigen nach 30 bis 40 Jahren zu Korrosion und Verkalkung. Kupfer- oder Kunststoffrohre sind langlebiger. Fragen Sie nach dem Material und dem Alter der Leitungen.

Was kann ich selbst erkennen und wo brauche ich einen Profi?

Mit dieser Checkliste können Sie bei der Besichtigung grobe Mängel selbst erkennen und die richtigen Fragen stellen. Doch viele Schäden bleiben dem Laien verborgen: Holzschädlingsbefall im Dachstuhl, versteckte Feuchtigkeit hinter Verkleidungen oder mangelhafte Abdichtungen im Kellerbereich lassen sich nur mit Fachwissen und Messinstrumenten beurteilen.

Besonders bei Altbauten, die in Hof einen großen Teil des Bestands ausmachen, empfiehlt sich die Einschaltung eines DEKRA-zertifizierten Bausachverständigen. Eine professionelle Hauskaufberatung deckt Mängel auf, die Sie bei der eigenen Besichtigung nicht erkennen können, und gibt Ihnen Sicherheit für Ihre Kaufentscheidung.

Welche Werkzeuge sollte ich zur Besichtigung mitbringen?

Eine gute Vorbereitung macht die Besichtigung deutlich effektiver. Nehmen Sie eine Taschenlampe mit, um dunkle Kellerecken und den Dachboden ausleuchten zu können. Ein Zollstock oder Laserentfernungsmesser hilft, Raumgrößen zu überprüfen. Eine Wasserwaage (auch als App auf dem Smartphone) zeigt, ob Böden in der Waage liegen. Und vergessen Sie Ihre Kamera nicht, ob Smartphone oder Digitalkamera, denn Fotos der Besichtigung helfen Ihnen, sich die Details in Ruhe nochmals anzusehen.

Häufige Fragen

Wie lange sollte eine Hausbesichtigung dauern?

Planen Sie mindestens eine Stunde für eine gründliche Besichtigung ein. Lassen Sie sich nicht unter Zeitdruck setzen. Eine zweite Besichtigung zu einer anderen Tageszeit ist empfehlenswert, um die Lichtverhältnisse und die Umgebung unterschiedlich zu erleben.

Darf ich zur Besichtigung einen Gutachter mitbringen?

Ja, das ist Ihr gutes Recht. Seriöse Verkäufer und Makler haben damit kein Problem. Wer eine Begleitung durch einen Sachverständigen ablehnt, hat möglicherweise etwas zu verbergen.

Worauf achte ich bei einer Besichtigung im Winter besonders?

Der Winter ist die beste Zeit, um Wärmebrücken und Heizungsprobleme zu erkennen. Achten Sie auf kalte Wände, beschlagene Fenster und ungleichmäßig warme Räume. In Hof mit seinen kalten Wintern zeigen sich energetische Schwachstellen besonders deutlich.

Sollte ich das Haus bei Regen besichtigen?

Eine Besichtigung bei oder nach starkem Regen ist sehr aufschlussreich. Sie sehen sofort, ob Wasser in den Keller dringt, wo die Fassade Feuchtigkeit aufnimmt und ob die Dachentwässerung funktioniert.

Was mache ich, wenn mir nach der Besichtigung ein Mangel auffällt?

Dokumentieren Sie den Befund sofort mit Fotos und Notizen. Lassen Sie den Mangel vor dem Kauf von einem Sachverständigen bewerten, um das Ausmaß und die Sanierungskosten einschätzen zu können.

Wie viele Besichtigungen sollte ich vor dem Kauf machen?

Mindestens zwei: eine zur ersten Einschätzung und eine zweite, gründlichere Begehung, idealerweise mit einem Sachverständigen. Nutzen Sie die erste Besichtigung, um sich einen Gesamteindruck zu verschaffen, und die zweite für die detaillierte Prüfung.

Rufen Sie uns an unter 0921 163 932 51 oder nutzen Sie unser Kontaktformular, um eine Begleitung bei Ihrer nächsten Hausbesichtigung zu vereinbaren.